Thế chấp dự án bất động sản: Hồi hộp chờ đợt công bố mới

Thông tin về đợt công bố dự án thế chấp tiếp theo vẫn khiến cả thị trường hồi hộp chờ đợi

Việc bình thường nhưng vẫn lo

Theo điều 147 Luật Nhà ở năm 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.

Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng.

Theo quy định này thì chủ đầu tư dự án đã bị thế chấp vẫn được quyền bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở của dự án với điều kiện được ngân hàng nhận thế chấp có văn bản chấp thuận. Còn người mua nhà tại các dự án đã bị thế chấp cũng có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

Mặc dù quy định đã rõ là việc các chủ đầu tư mang dự án đi thế chấp là điều bình thường, song khi một loạt danh sách các dự án này được công bố vừa qua, nhiều người mua nhà bất ngờ và hoang mang. Doanh nghiệp cũng khổ vì phải vất vả giải thích.

Gần 2 tháng trôi qua, kể từ ngày Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM công bố danh sách các dự án thế chấp ngân hàng vào hồi cuối tháng 7/2016, bà N. Giám đốc Truyền thông tiếp thị của một dự án có tên trong danh sách này vẫn còn nhớ rất rõ những tác động tức thì của sự việc.

Bà N. cho biết, ngay khi hay tin dự án của công ty bà có tên trong danh sách thế chấp ngân hàng được công khai, nhiều khách hàng mua nhà tại dự án đã liên tục gọi điện để chất vấn vì lo lắng. Thậm chí, có người còn đến cả công ty đòi gặp giám đốc để hỏi về vấn đề này. Lãnh đạo công ty và bộ phân tư vấn chăm sóc khách hàng đã phải khá vất vả trấn an và giải thích đó là việc bình thường và không ảnh hưởng đến quyền lợi nên khách hàng sau đó mới hiểu và thông cảm.

Việc người dân lo lắng về dự án mà mình mua nhà lọt vào danh sách thế chấp cũng là chuyện dễ hiểu. Do hiện nay, nhiều chủ đầu tư còn “ém” thông tin này khi ký kết hợp đồng mua bán nhà. Hơn nữa, đây cũng là lần đầu tiên Sở công bố một loạt dự án thế chấp cùng lúc nên khiến nhiều người choáng.

Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng, một phần do hiện nay một số người mua nhà còn chưa hiểu rõ luật quy định có những loại thế chấp nào, trường hợp nào thì an toàn và trường hợp nào rủi ro. Tâm lý chung là cho rằng cứ dự án bị thế chấp ngân hàng đều có vấn đề.

Ai sẽ nằm trong danh sách tiếp theo

Trao đổi với CafeLand về việc doanh nghiệp bất động sản thế chấp dự án, Luật sư Phạm Thị  Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật Đức An, cho biết, việc chủ đầu tư thế chấp dự án, nhà ở, công trình để vay vốn tín dụng ngân hàng phát triển dự án và hoàn thành công trình nhà ở, sau đó thực hiện giải chấp là điều phổ biến.

Đặc điểm hoạt động của thị trường bất động sản nước ta hiện nay là các chủ đầu tư còn phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động của khách hàng.

Đối với nguồn vốn tín dụng, các chủ đầu tư thường vay vốn để phát triển dự án, xây dựng công trình, nhà ở, thực hiện quy định về bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai... và thường lấy dự án, công trình đó để thế chấp ngân hàng.

Đa số chủ đầu tư sử dụng vốn huy động đúng mục đích nhưng cá biệt, cũng có chủ đầu tư sử dụng vốn huy động sai mục đích. Đây cũng là nguyên nhân gây mất niềm tin và sự hoang mang cho người mua nhà khi hàng chục dự án thế chấp được công bố vừa qua. Tuy nhiên, cũng không thể đánh đồng tất cả các dự án thế chấp đều rủi ro. Trong những đợt công bố sau, chắc chắn các cơ quan chức năng cũng sẽ thận trọng hơn.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản ở Tp.HCM cũng cho rằng, làm nghiêm túc thì chủ đầu tư tốt và dự án tốt được ngân hàng thẩm định mới vay được vốn. Quá trình để được xét vay cũng phải qua nhiều khâu, mất rất nhiều thời gian và công sức.

Do đó, người mua nhà hãy bình tĩnh khi tiếp cận thông tin, đặc biệt là như đợt công bố dự án thế chấp vừa qua. Các cơ quan chức năng cũng cần cẩn trọng khi công bố thông tin tránh việc gây hỗn loạn thị trường, thêm khó khăn cho doanh nghiệp, nhất là trong việc bán hàng.

Trên thực tế, theo thống kê của các đơn vị chuyên nghiên cứu thị trường bất động sản, trong tháng 8/2016 có khoảng hơn 1.900 căn hộ được chào bán tại Tp.HCM, tăng 29% so với tháng trước và 37% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý là lượng căn hộ mở bán tăng nhưng số dự án mở bán lại giảm, chủ yếu rơi vào tháng 7. Tuy nhiên, tháng “cô hồn” không phải là nguyên nhân lớn khiến người mua nhà e ngại mua bán như thường thấy mà chính do ảnh hưởng từ việc công bố danh sách các dự án thế chấp ngân hàng. Điều này khiến chủ đầu tư và người mua nhà đều thận trọng hơn.

Việc công bố dự án thế chấp vì thế luôn được cả thị trường quan tâm. Sau đợt công bố vừa qua còn nhiều ý kiến khác nhau cho rằng đúng nhưng chưa đủ, thông tin về đợt công bố tiếp theo như thời gian sẽ công bố, cách công bố có gì khác, hiệu ứng ra sao và những cái tên nào sẽ có trong danh sách,… vẫn khiến cả thị trường hồi hộp chờ đợi.