Căn hộ giá rẻ và cao cấp diễn biến trái chiều
Ông Nguyễn Văn Đực, PGĐ Công ty BĐS Đất Lành cho biết, khoảng 2 năm trở lại đây, tận dụng việc thị trường nóng trở lại, các doanh nghiệp đã đổ xô đầu tư căn hộ cao cấp, khiến cho nguồn cung căn hộ giá rẻ bị thiếu hụt. Với các yếu tố như lạm phát, giá đầu vào gia tăng… giá căn hộ tại phân khúc này có thể tăng cao trong 3 năm tới, nhưng biên độ tăng giá chỉ có thể từ 5 - 7%/năm vì thị trường đã qua thời kỳ nóng nhất. Kỳ vọng mức tăng giá 10%/năm là điều bất khả thi.
“Trái lại, tại phân khúc cao cấp, nguồn cung mới trên thị trường Tp.HCM hiện lên đến 30.000 - 40.000 căn, người mua là nhà đầu tư vẫn chiếm tỷ lệ lớn so với người mua có nhu cầu thực. Đây là một yếu tố bất ổn mà tôi đã đưa ra cảnh báo cách đây hơn 1 năm. Gần đây, từ Hiệp hội BĐS Tp.HCM đến Bộ Xây dựng cũng đã lên tiếng về vấn đề mất cân đối cung cầu. Thực tế, lượng giao dịch căn hộ cao cấp trong thời gian gần đây, theo các báo cáo về thị trường cũng đang có dấu hiệu giảm sút. Vì vậy, phân khúc cao cấp khó có khả năng tăng giá trong thời gian tới mà có thể sẽ giảm giá tại 1 số vị trí”, ông Đực nói.
Giá căn hộ có thể đi ngang trong năm 2017
Đồng tình với một số ý kiến với ông Nguyễn Văn Đực, TS. Đinh Thế Hiển phân tích: “Chung cư giá rẻ nếu là nhà ở xã hội đang được bán dưới giá thị trường thì việc tăng giá hoàn toàn có thể xảy ra. Còn chung cư dạng nhà thương mại cho người thu nhập thấp thì chưa chắc sẽ tăng giá, vì phải tuân theo quy luật của thị trường”.
Ông Hiển cũng cho rằng, khả năng chung cư giá thấp tăng giá 30% trong 3 năm tới là không thể xảy ra. Lý do là bởi: “Người mua chung cư đa số không phải là người thu nhập thấp, mà là những người làm văn phòng, giáo viên, công nhân viên, những người có thu nhập ổn định và họ có xu hướng chọn một khu vực sống ngăn nắp, trật tự, an ninh, nhưng do không đủ tiềm lực tài chính nên họ chọn chung cư giá thấp. Theo thời gian, mức sống và thu nhập của họ sẽ tăng dần lên. Còn chung cư giá thấp thì chưa chắc đã quản lý tốt, thậm chí có thể sẽ không có chi phí hoặc xây dựng không đạt, thậm chí xuống cấp thì môi trường đó chưa chắc đã khiến cho những người vốn đang ở thích, chứ chưa nói đến những người khác muốn về ở”.
 |
| Tăng giá căn hộ ở mức 10%/năm là khó khả thi |
Việc tăng giá căn hộ trong những năm tới, theo ông Hiển, sẽ phụ thuộc vào mức sống, đời sống kinh tế của người dân. Nếu năm 2017 kinh tế có sự tăng trưởng tốt thì có thể sẽ tạo ra nhu cầu tăng giá bán.
Ở chiều ngược lại, nguồn cung sẽ là yếu tố chính tác động tới việc giảm giá BĐS. “Cho đến bây giờ, nguồn cung vẫn tiếp tục được tăng mạnh. Trong khi đó, nguồn vốn từ các ngân hàng không đưa vào, lãi suất ngân hàng cũng không giảm, thậm chí đang có xu hướng tăng lại. Khi cân bằng đưcọ các yếu tố như vậy thì khả năng năm 2017, giá căn hộ có thể sẽ đi ngang chứ khó mà tăng được như một số nhận định”, ông Hiển nêu quan điểm.
Không phải chung cư nào cũng tăng giá bán
Ông Trần Khánh Quang, TGĐ Công ty Việt An Hòa cho rằng: “Chung cư giá rẻ đang đáp ứng nhu cầu rất lớn của người mua. Giá hiện tại được đánh giá là khá phù hợp. Tỷ suất tăng 30% trong 3 năm tới có vẻ cao, thế nhưng mỗi năm giá tăng từ 5 - 10% là một chuyện bình thường. Tính ra, lũy tiến sau 3 năm tăng 30% là có thể đạt được”.
Chuyên gia này cũng cho biết thêm, không phải dự án chung cư nào cũng tăng giá. Chung cư muốn tăng giá thì phải hội đủ 3 yếu tố: Giá bán vừa phải, giao nhà đúng chất lượng và cộng đồng dân cư ở đó tốt, có nếp sống văn hóa, văn minh.
Đánh giá về những yếu tố ảnh hưởng tới việc tăng, giảm giá BĐS, ông phân tích: “Phân khúc có nhu cầu thực như chung cư giá rẻ thì sẽ tăng giá, vì cung hiện đang không đủ cầu; còn phân khúc cao cấp, do chênh lệch ngược lại về cung cầu nên sẽ tự điều chỉnh giá cho phù hợp với thị trường”.
Khi số liệu giao dịch qua các báo cáo gần đây có xu hướng giảm thì JLL lại dự báo giá tăng. Tuy nhiên, ông Quang không thấy có mâu thuẫn ở đây, do việc tăng giá nằm ở phân khúc mà nhu cầu của thị trường vẫn còn rất lớn.
“Giao dịch giảm do sự bất hợp lý trong "lệch pha" giữa ba phân khúc giá rẻ, trung bình khá và cao cấp. Thường tỷ lệ ba phân khúc này là 5 - 4 - 1 sẽ là tốt nhất. Nghĩa là căn hộ giá rẻ chiếm 50%, giá trung bình khá chiếm 40% và căn hộ cao cấp chiếm 10%. Còn hiện nay, tỷ lệ này đang bị lệch, căn hộ giá rẻ chỉ chiếm khoảng 20%, căn hộ trung bình khá lại chiếm tới 60%, còn cao cấp lại chiếm 20%. Như vậy, giao dịch bị chậm lại là đúng, vì nó không khớp với nhu cầu của thị trường. Mặc dù căn hộ giá rẻ vẫn tiếp tục được tiêu thụ tốt, nhưng căn hộ trung bình khá và cao cấp chững lại vì nhu cầu tại 2 phân khúc này có hạn”, ông Quang nói.
