Tác động của dự thảo sửa đổi Thông tư 36 với thị trường Bất động sản.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số 36 về các tỷ lệ, giới hạn an toàn trong hoạt động ngân hàng, trong đó có việc sửa tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn và hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay kinh doanh bất động sản (BĐS).

Về vấn đề này, quan điểm nhất quán của NHNN là đồng hành cùng các Bộ, ngành, địa phương tiếp tục hỗ trợ thị trường 

Bất động sản phục hồi và phát triển lành mạnh, bền vững. Mục tiêu của NHNN xem xét, điều chỉnh một số quy định tại Thông tư số 36 là để cảnh báo, phòng ngừa, kiểm soát tốt hơn các rủi ro tiềm ẩn và bảo đảm an toàn hoạt động của các tổ chức tín dụng (TCTD), bảo vệ tốt nhất tiền gửi của nhân dân, đồng thời tăng trưởng tín dụng có hiệu quả và hỗ trợ cho các ngành, lĩnh vực của nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực Bất động sản.

Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36 của NHNN đang thu hút sự quan tâm của dư luận, đặc biệt là các thành viên thị trường Bất động sản. Cơ quan quản lý này đã chính thức lên tiếng, trong đó nói rõ lý do cần sửa đổi thông tư, và việc sửa đổi sẽ tác động như thế nào đến thị trường Bất động sản.

Tuy nhiên, theo quan điểm của người viết, dự thảo này vẫn có một số tác động tiêu cực đến hoạt động kinh doanh ngân hàng, thị trường Bất động sản  và tổ chức/cá nhân tham gia vào thị trường Bất động sản hiện nay.

Đối với hoạt động kinh doanh ngân hàng, theo thống kê một số chỉ tiêu cơ bản của NHNN tính đến ngày 31/12/2015, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của NHTM Nhà nước, NHTM cổ phần lần lượt là: 33,36% và 36,9%. Trong khi đó, cũng theo thông tin của NHNN thì tỷ lệ này đang tăng nhanh trong các tháng đầu năm 2016, tức là tỷ lệ này đã rất gần mức 40% tại nhiều NHTM, do đó nếu tỷ lệ này được giảm xuống 40% từ 60% như trong dự thảo thì rõ ràng sẽ ảnh hưởng rất lớn đến cho vay trung dài hạn, đặc biệt là cho vay đối với các giao dịch Bất động sản.

Theo tính toán của người viết, dựa vào Báo cáo tài chính của một vài NHTM lớn được công bố, trên 90% nguồn vốn huy động của ngân hàng là ngắn hạn. Do đó, nếu giới hạn tỷ lệ trên là 40% thì room còn lại để cho vay đối với Bất động sản sẽ không còn nhiều. Việc điều chỉnh này sẽ làm giảm tổng mức cấp tín dụng đối với lĩnh vực Bất động sản  (vốn chủ yếu là cho vay trung dài hạn).

Trong ngắn hạn, điều này nhiều khả năng sẽ khiến tăng trưởng tín dụng 2016 ở mức thận trọng hơn, củng cố cho kỳ vọng về mức tăng trưởng tín dụng thấp hơn trong năm 2016 và khó có khả năng đạt được mức tăng trưởng tín dụng dự kiến là từ 18-20%.

Việc điều chỉnh như trong dự thảo lần này được cho là nhanh và mạnh hơn so với các lần điều chỉnh trước khi mà thị trường Bất động sản chỉ vừa được phục hồi. Hệ số rủi ro trong cho vay Bất động sản ở mức 150% mới chỉ được được điều chỉnh cách đây khoảng 1 năm, trước đó, hệ số rủi ro đối với cho vay kinh doanh Bất động sản đã từng được quy định là 100% theo Quyết định số 457/2005/QĐ-NHNN. Gần 5 năm sau đó, nó đã được tăng lên 250% theo Thông tư số 13/2010/TT-NHNN, rồi sau 4 năm lại được giảm xuống 150% theo Thông tư số 36/2014/TT-NHNN. So với các lần trước, việc điều chỉnh nhanh và mạnh lần này sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định của thị trường này trong thời gian tới. 

Bên cạnh đó, việc giảm tỷ lệ như trong dự thảo cũng nhằm mục đích quản trị tốt hơn về rủi ro thanh khoản của hệ thống NHTM hiện nay. Tuy nhiên, các NHTM vẫn còn rất nhiều cách khác trong quản trị hiệu quả rủi ro thanh khoản của chính ngân hàng mình, chứ không chỉ khi tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm từ 60% xuống 40% thì rủi ro thanh khoản của hệ thống ngân hàng sẽ giảm đi đáng kể.

Do đó, việc NHNN tiếp tục tăng cường hướng dẫn các NHTM trong quản trị tốt rủi ro thanh khoản dần theo các chuẩn mực quốc tế là việc làm cần thiết trong giai đoạn tới, cũng như tiếp tục tăng cường thanh tra và giám sát hoạt động kinh doanh của hệ thống NHTM nhằm đảm bảo sự ổn định trong hệ thống tài chính nói chung.

Đối với thị trường bất động sản và các chủ thể tham gia thị trường, thời gian qua, NHNN và các Bộ ngành đã có nhiều biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường Bất động sản, trong đó nổi bật là Chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở gói 30.000 tỷ đồng đã góp phần điều chỉnh cơ cấu của thị trường Bất động sản phù hợp với nhu cầu thực tế, đẩy nhanh việc tiêu thụ hàng tồn kho Bất động sản, vật liệu xây dựng, giảm nợ xấu.

Bên cạnh đó, NHNN đã triển khai nhiều chính sách để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp Bất động sản và tạo điều kiện cho người dân có thu nhập thấp, trung bình được cải thiện về nhà ở. Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ về giám sát chặt chẽ khi cho vay các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đảm bảo tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, bền vững giảm thiểu rủi ro trong việc cho vay Bất động sản, NHNN đã yêu cầu các TCTD tăng cường kiểm soát rủi ro cho vay đối với lĩnh vực đầu tư kinh doanh Bất động sản

Theo đó chỉ đạo các TCTD: Hạn chế cho vay đối với các dự án Bất động sản khởi công mới, dự án Bất động sản có quy mô lớn, dự án Bất động sản cao cấp, cao ốc, văn phòng có hiệu quả thấp, tiềm ẩn rủi ro hoặc có mục đích đầu cơ Bất động sản; Ưu tiên nguồn vốn đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở của người dân, đầu tư các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại đáp ứng nhu cầu về nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp, trung bình, các dự án Bất động sản dở dang có khả năng tiêu thụ tốt, có hiệu quả. Bên cạnh đó, NHNN luôn giám sát theo dõi chặt chẽ tình hình tín dụng vào lĩnh vực Bất động sản để đảm bảo kiểm soát được tăng trưởng tín dụng Bất động sản.

Tuy nhiên, thị trường Bất động sản chỉ vừa “hồi sinh” từ năm 2014 và đang dần tạo ra nền tảng phát triển ổn định cho thị trường này trong dài hạn, từ đó giúp cho các thị trường khác trong hệ thống tài chính phát triển tốt hơn. Vừa qua, việc NHNN đưa ra dự thảo sửa đổi thông tư 36 cũng nhận được nhiều ý kiến trái chiều khác nhau.

Nếu điều chỉnh Thông tư 36 như dự thảo, các doanh nghiệp ít nhiều được tác động bởi các điều kiện vay sẽ ràng buộ chặt chẽ hơn, lãi suất cũng có thể bị điều chỉnh tăng,... và yêu cầu mỗi doanh nghiệp chỉnh phương án kinh doanh  của mình để phù hợp với các quy định mới của ngân hàng. Việc điều chỉnh này sẽ dẫn tới gia tăng dự án dở dang, tăng lượng hàng tồn kho, giảm cơ hội mua nhà chính đáng của người dân.

Việc siết tín dụng vào Bất động sản chẳng những tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (mua đi bán lại), các doanh nghiệp phát triển dự án Bất động sản, và trên thực tế có thể sẽ tác động bất lợi đến người tiêu dùng, đặc biệt là người thu nhập thấp. Thêm vào đó nó cũng sẽ tác động đến nhiều ngành, nghề có liên quan đến thị trường Bất động sản và công ăn việc làm của người lao động. Khi ngành ngân hàng siết tín dụng với Bất động sản thì sẽ ảnh hưởng đến rất nhiều ngành nghề kinh tế khác, như: sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, xây dựng… Đây đều là những lĩnh vực chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế.

Thị trường Bất động sản hiện nay đang phụ thuộc rất lớn vào 2 nguồn vốn là ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng mà nguồn vốn huy động từ khách hàng phần lớn lại có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng. Thị trường vốn Việt Nam vẫn đang thiếu các nguồn vốn khác như các quỹ đầu tư, quỹ tín thác Bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, nguồn vốn từ thị trường chứng khoán…Do đó, vai trò trung chuyển vốn của hệ thống ngân hàng đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc phát triển thị trường Bất động sản trong thời gian tới.

Tóm lại, việc điều chỉnh chính sách có liên quan đến Bất động sản cần có lộ trình và cùng lúc nên phối hợp với các Bộ ngành khác để phát triển đồng bộ các thị trường khác trong hệ thống tài chính tại Việt Nam, từ đó giúp chia sẻ gánh nặng về nhu cầu vốn đầu tư trung và dài hạn của các chủ thể tham gia trong nền kinh tế và đảm bảo sự phát triển ổn định của hệ thống tài chính tại Việt Nam.